최종편집  2024-03-03 (일) 12:12

'오정군부대 일원 도시개발사업', 민간사업자 교체 초읽기?

이철희 기자
기사등록 : 2023-11-26 23:07
- 답 없는 '상동영상단지'에 이어 '오정군부대 개발사업'까지, 되는게 없는 부천시 도시개발사업들
- 오정군부대 도시개발사업 최대출자자, 손절 가능성 현실화 되나?
부천지역의 대표적인 도시개발사업 중 하나인 ‘오정 군부대 일원 도시개발사업’이 난항에 부딪혔다. 

현재 부천시는 태영건설 등 5개 건설사로 구성된 네오시티(주)와 손잡고 2019년부터 총 사업비 1조300억원(민간자본 100%)을 들여 오정동 148번지 일원 총 44만5천311㎡(약 13만5천평)에 공동주택 약 4,000세대를 비롯해 기존 원도심과 연계한 기반시설(공원·녹지, 주차장 등)을 조성하는 ‘오정 군부대 일원 도시개발사업’을 추진 중이다. 

 

('오정군부대 일원 도시개발사업' 조감도)

 

‘기부(부대이전) 대 양여(도시개발) 방식’으로 진행 중인 이 사업은 기존 군부대(총 5개 부대) 이전을 통해 친환경 주거단지를 조성하고 기존 원도심과 연계한 기반시설을 조성하는 것이 주요 사업 목적이다. 

그간 진행된 과정들을 살펴보면, 2017년 7월 민간사업자와 민자유치 시행협약 체결을 시작으로 2019년 3월 국방부와 합의각서를 체결하고 2020년 9월 부대 현대화(이전) 공사 착공에 들어갔다. 2022년 12월에는 부대 현대화(이전) 공사를 통해 A지역(3개 부대)이 준공을 마쳤고, B지역(2개 부대) 역시 조만간 준공을 앞두고 있는 시점이다. 최근 2023년 7월에는 본격적인 도시개발사업을 추진하기 위한 구역지정 및 개발계획이 수립·고시됐다. 

'오정군부대 일원 도시개발사업’은 상당한 사전 준비기간이 필요한 개발사업으로 알려져왔다.
일단 군부대가 이전해 갈 부지에 새로 군부대 건물을 지어 주어야 했고, 재산정리를 위한 기재부 승인과정(기부대양여)에 필요한 시간이 최소 6개월~1년 정도, 토양오염정화작업에 약 2년6개월~3년 정도의 시간이 소요될 전망이었다. 

 

(기존 오정군부대 전경)

 

부천시는 개발사업의 조속한 시행을 위해 기부대양여(재산정리) 절차 이행기간(약 6개월 이상 소요 예상) 중에 토양오염정화를 위한 기존 시설물의 사전철거가 필요하다 판단하고 국유지 사용허가 등의 문제를 국방부와 계속 협의를 해 왔고, 그 결과 ‘재산정리가 완료되기 전에는 건물의 선철거는 불가능하지만 대신 연병장이나 건물들이 없는 공터 지역이라도 점용허가를 통해 토양오염정화사업을 우선 시행할 수 있도록 해주겠다’는 답변을 받아냈다. 이와 더불어 국방부가 부담해야 될 토양오염정화작업의 소요비용(약 800억원~900억원)에 대해서도 한국환경공단에서 정화작업 비용의 적정성을 검증하기로 하고 현재 그 절차가 진행 중에 있다. 

그러나 본 도시개발사업에 들이닥친 최대의 위기는 전혀 다른 곳에 도사리고 있었다. 

민간사업자인 네오시티(주)의 최대출자자(69%)인 태영건설이 부동산 경기 악화와 급격한 금리상승의 여파로 계획했던 PF(프로젝트 파이낸싱)를 통한 자금조달이 이뤄지지 않아 본 도시개발사업의 전망이 극도로 어두워지고 있다는 것이다. 

네오시티(주)는 현재까지 군부대 건물의 신축 등 오정군부대의 이전을 위해 약 3,000억원의 자금이 투입된 상태다. 하지만 내년 초에 국방부와 '기부 대 양여'사업을 완료하기 위해서는 올해 말까지 기존 잔여 관사 매입비용 약 600억원을 추가로 지급하고 국방부와의 관계를 매듭 지어야하는 상황이지만 PF가 진행되지 않아 추가 자금 투입이 어려워지고 있다. 

국방부와의 관계가 매듭 지어진다면 네오시티(주)가 투입한 금액만큼 국방부 토지를 양여 받아 그 토지를 가지고 PF를 일으킬 수 있는 방안이 있을 수 있다고는 하나 이 또한 가능성은 그리 높아 보이지 않는다. 

 

(토지이용계획도-2023. 7. 실시계획 인가 고시)

 

지난 부천시의회 도시국 행정사무감사에서는 "태영건설의 부채율이 현재 699%에 달하고 있으며 자금경색으로 최근 우량 자회사(태영인더스트리)까지 매각절차를 밟고 있는 상황인데 도시개발사업이 정상적으로 진행이 되겠는가"라는 지적이 나왔다. 

태영건설은 지난해부터 지속된 유동성 위기설이 최근에는 부도 위기설로 확산되기도 했다. 그에 따라 태영건설은 지난 1월 선제적인 자금 확보 명목으로 TY홀딩스로부터 이미 4천억원의 자금을 차입한 바 있고, 지주사 TY홀딩스의 우량 계열사 태영인더스트리의 매각을 통한 유동성 지원을 받을 계획이다. 

업계에서는 태영인더스트리의 매각 규모를 수천억원 수준으로 예상하고 있다. 이번 매각 대금은 전적으로 태영건설의 유동성 제고를 위한 자금 지원에 활용될 예정이라고 전해진다. 

태영건설은 입장문을 내고 “그룹차원의 지원과 PF 구조 개편으로 자금유동성에는 문제가 없다”면서 “상반기 수익성이 반등한 것은 물론, 현재 미분양, 미입주된 주요 사업장이 없고, 부실가능성이 있는 미래 프로젝트 또한 없는 것으로 파악 중이다. 규모가 큰 사업장 및 미착공 사업장에 대해서는 일부 시행 지분을 매각하거나 사업 철수를 진행 중”이라고 한 바 있다. 

하지만 영업이익률이 30%가 넘고 추가 투자도 별로 필요없는 그룹 내 알짜 계열사까지 내다팔 정도면 그룹이 엄청난 위기를 맞고 있는게 사실 아니냐는 의혹이 사라지지는 않고 있다. 

일각에서는 태영건설의 입장문에서 언급된 '일부 시행 지분을 매각하거나 사업 철수를 진행 중이라는 사업장'이 '오정군부대 일원 도시개발사업'일 수 있다는 추측도 나오고 있는 상황이다. 

 

('오정군부대 일원 도시개발사업' 위치도)

 

오정군부대 도시개발사업과 관련해 미리 예정되어졌던 사업계획들은 태영건설의 자금유동성 앞에 더 이상 아무런 의미도 가질 수 없게 됐다.
부천시는 최악의 경우 새로운 투자자 물색까지 포함해 다양한 방안을 검토해 보겠다는 입장을 밝혔다. 

해당 사업부지 인근 지역에 거주하는 시민 A씨는 "부천시의 균형적인 발전을 위해 오정군부대 개발사업이 차질없이 진행되었으면 좋겠다. 그러기 위해서 태영건설이 지금의 위기를 잘 넘기길 바란다. 하지만 부천시 입장에서는 최악의 경우를 대비한 대응방안도 미리 준비해야 될 것이다"라는 당부의 말을 남기기도 했다.
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